Программа предоставления гражданства Кипра инвесторам предусматривает покупку ими недвижимости на сумму от 2 млн евро. Однако, по имеющейся у нас информации, в скором будущем инвесторов могут обязать приобретать только новые объекты. Такой шаг, если он будет сделан, приведет к резкому падению спроса на вторичном рынке и будет иметь негативные последствия как для тех, кто уже получил «инвестиционный паспорт», так и для всех профессионалов рынка недвижимости. За разъяснениями мы обратились к адвокату Марии Христофи из FineLife Group.
– Известно, что власти предъявляют к застройщику, чью недвижимость приобретает потенциальный инвестор, определенные требования. Каковы они?
– Законодательство Кипра предусматривает, что любое здание в обязательном порядке должно иметь разрешение на строительство (building permit) – без него стройку начинать нельзя. Однако большинство застройщиков игнорируют это требование, не дожидаясь даже разрешения от градостроительного департамента (planning permit). К сожалению, власти закрывают на это глаза. В результате многие проекты не соответствуют утвержденным архитектурным планам, и владельцы впоследствии не могут получить свидетельство собственности (титул) на свое имущество. В худшем случае строительство вообще не будет завершено, и владельцы не получат имущество, за которое они заплатили.
Раньше Правительство Кипра требовало наличия окончательного разрешения на строительство для тех объектов, которые приобретаются заявителями по программе для инвесторов. Более года назад это правило было ослаблено, хотя закон о строительстве не был изменен, и Министерство внутренних дел требовало, чтобы застройщики имели как минимум разрешение от градостроительного департамента. Однако, как показывает практика, сейчас МВД принимает заявления на гражданство, даже если этого разрешения нет. При этом само по себе градостроительное разрешение, по сути, не дает гарантий того, что проект получит финальное разрешение на строительство.
Следует отметить, что независимо от того, началось строительство или нет, при подаче заявления на гражданство инвестор обязан полностью выплатить стоимость объекта застройщику. Но без разрешения на строительство или хотя бы разрешения от градостроительного департамента у инвестора нет никаких гарантий, что он получит свидетельство о собственности на приобретенную им недвижимость.
На мой взгляд, власти Кипра обязаны принять меры для защиты интересов инвесторов. Один из вариантов – не принимать заявления на гражданство, которые подкреплены недвижимостью, не имеющей по меньшей мере градостроительного разрешения.
Конечно, даже наличие разрешения на строительство не дает 100%-ной гарантии того, что объект будет сдан. Этому может помешать целый ряд других причин (например, недостаток финансирования), но риск для инвестора все-таки снижается. Дополнительно стоит воспользоваться таким инструментом, как банковская гарантия, выданная под залог (70 или 80%) от стоимости объекта банком получателя, то есть застройщика. После завершения очередной стадии строительства банк разблокирует часть из суммы банковской гарантии и перечисляет ее застройщику. Также покупателям недвижимости не следует пренебрегать профессиональным юридическим и экспертным сопровождением.
– Правда ли, что приобретаемая инвесторами недвижимость должна быть только новая, от застройщика?
– Действительно, слухи о возможности введения такого правила ходят. Однако пока официальные критерии по инвестиционной программе не изменились.
– Предположим, что такое правило введут. Не будет ли это ущемлять права уже имеющихся собственников? Ведь если на каком-то этапе они захотят продать свое жилье другому инвестору, желающему получить кипрский паспорт, то не смогут конкурировать с застройщиками.
– Конечно, будет. Инвесторы, подающие на гражданство, имеют право через три года продать купленную недвижимость, сохранив лишь место для постоянного проживания стоимостью 500 тыс. евро. Если новых заявителей обяжут приобретать недвижимость только от застройщиков, то инвесторы не смогут продать свою недвижимость «следующему поколению». Риски, впрочем, можно оптимизировать, размещая средства в инвестобъектах стоимостью 300–500 тысяч.
– Как государство контролирует застройщика? Что будет, если инвесторы вложат деньги в строительство, а стройка или не начнется вообще, или начнется с большой задержкой?
– Закон контролирует процесс строительства, однако, как я говорила выше, нередко застройщики игнорируют существующие правила. Из-за этого возможны как значительные задержки в строительстве, так и полная его отмена. Действительно, есть примеры, когда инвесторы остаются с пустыми руками… В таких случаях одним из выходов является обращение в суд. Но на Кипре судебные разбирательства проходят очень медленно, дело может длиться пять лет и более. Более того, если до завершения судопроизводства застройщик объявит себя банкротом, вероятность возврата средств для инвестора крайне мала.
Конечно, это скорее исключение, чем правило. В основном при грамотном юридическом сопровождении застройщики сдают объекты, и инвестор получает недвижимость, построенную в соответствии со спецификациями, без обременений и с титулом.
– Как инвестор может обезопасить себя от недобросовестного застройщика?
– В первую очередь, инвестируя в проекты, у которых есть основное разрешение на строительство. При отсутствии такого разрешения и при оплате полной суммы застройщику инвестору нужно требовать банковскую гарантию, минимум на 70% от суммы инвестиции, и при завершении каждого этапа строительства, подтвержденном независимым инженером-строителем, определенная доля средств будет освобождаться для застройщика. Таким образом, если строительство не завершится, часть суммы покупки останется замороженной в банке, и покупатель сможет требовать разблокировки своих средств по истечении договора.
– Как это потенциальное изменение правил повлияет на рынок недвижимости Кипра в целом?
– Это изменение, конечно, не лишает инвесторов права выставить свою недвижимость на продажу. Однако доступ к тому сегменту покупателей, которые так же, как ранее они сами, подыскивают недвижимость для вложения средств и получения гражданства, для них закроется. Поскольку новые инвесторы не смогут использовать объекты, купленные на вторичном рынке, как основание для получения паспорта, они не будут заинтересованы в покупке таких объектов. Снижение спроса на вторичном рынке скажется и на работе лицензированных агентств недвижимости и приведет к сокращению их доходов.
Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости, Gallery Estate
eagalleryrk@cytanet.com.cy
